Chính phủ đã ban hành Nghị định số 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản. Nghị định này thay thế Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.
Một trong những quy định đáng chú ý liên quan trực tiếp đến phương thức thanh toán trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Nhận tiền không qua tài khoản ngân hàng, phạt tới 300 triệu đồng
Theo khoản 3 Điều 66 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, mức phạt từ 240 triệu đồng đến 300 triệu đồng được áp dụng đối với chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản có hành vi nhận tiền của khách hàng theo hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thông qua tài khoản theo quy định.
Tài khoản được sử dụng phải là tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Như vậy, trường hợp doanh nghiệp thuộc các nhóm trên nhận tiền thanh toán trực tiếp bằng tiền mặt hoặc bằng phương thức không đi qua tài khoản đáp ứng yêu cầu của pháp luật có thể đối mặt với mức phạt lên tới 300 triệu đồng.
Ngoài tiền phạt, nếu hợp đồng vẫn đang được thực hiện, doanh nghiệp vi phạm còn bị buộc thực hiện việc nhận tiền thanh toán của khách hàng thông qua tài khoản tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Không phải mọi giao dịch mua bán nhà đất bằng tiền mặt đều bị phạt 300 triệu đồng
Điểm cần lưu ý là quy định tại Điều 66 xác định cụ thể đối tượng vi phạm gồm chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, đồng thời hành vi phải gắn với việc nhận tiền theo hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Vì vậy, không nên hiểu quy định này theo hướng cứ cá nhân mua bán nhà, đất với nhau và thanh toán bằng tiền mặt là đương nhiên bị áp dụng mức phạt 240 - 300 triệu đồng nói trên.
Quy định mới tập trung kiểm soát dòng tiền trong hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể được nêu cụ thể trong Nghị định, qua đó tăng khả năng kiểm soát và minh bạch hóa việc thanh toán.
Nghị định 339 cũng quy định mức phạt tiền tối đa đối với tổ chức trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản lên tới 1 tỷ đồng.
Kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch
Bên cạnh quy định về phương thức thanh toán, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản phải bảo đảm công khai, minh bạch.
Các bên được tự do thỏa thuận thông qua hợp đồng trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau, nhưng thỏa thuận không được vi phạm điều cấm của pháp luật.
Bất động sản hoặc dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh cũng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một số hành vi bị nghiêm cấm gồm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện; giả mạo tài liệu hoặc cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án; không công khai thông tin theo quy định và thực hiện hành vi gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
Pháp luật cũng cấm việc thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền thu từ người mua, thuê mua trái pháp luật; không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc thu, quản lý, sử dụng các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy định.
